Дефицит качественной торговой недвижимости в крупных уральских городах значительно повысил привлекательность этого сегмента для инвесторов. Главное теперь — соизмерить амбиции с возможностями рынка.
Hа прошлой неделе в Екатеринбурге началась капитальная реконструкция старейшего торгового центра «Пассаж». Через два года на этом месте появится современный комплекс площадью около 65 тыс. кв. метров с подземной парковой. Строительство обойдется в 150 млн долларов. Как отмечают инвесторы, «Пассаж» в последние годы был убыточен, а вот окупить новый ТЦ они рассчитывают за вполне привлекательные четыре года. Учитывая, что одновременно с этим в Екатеринбурге строится «Ритейл парк» (113 тыс. кв. метров), в перспективе нескольких лет планируется возвести вторую очередь «Дирижабля» (около 50 тыс. кв. метров) и еще несколько менее крупных объектов, можно говорить об оживлении рынка торговой недвижимости на Среднем Урале. Наблюдается ли оно по всему региону?
Самые торговые
Обеспеченность населения административных центров субъектов Урала и Западной Сибири торговыми площадями находится на очень высоком уровне. Лидеры по этому показателю — Тюмень и Екатеринбург (1,1 тыс. кв. метров на тысячу жителей). Аутсайдер — Салехард (0,72 тыс.). Средний показатель по восьми городам (власти Перми и Кургана данные не предоставили) — 0,9 тыс. кв. метров. Для сравнения, в Москве обеспеченность составляет 0,74 тыс. квадратов. Тем не менее о перенасыщении речь не идет: 2011 год оказался удачным для всех городов.
По данным Уральской палаты недвижимости, в Екатеринбурге количество вакантных площадей в ТЦ сократилось с 5,3 до 1,4% за 2011 год, а средняя арендная ставка выросла на 3% (2360 рублей за кв. метр), но это по-прежнему на 20% ниже пикового показателя, который отмечался в третьем квартале 2008-го. Наибольший объем незанятых площадок расположен в объектах, которые в последние годы испытывают определенные трудности с привлечением покупателей или ведут реконструкцию. В наиболее успешных объектах, напротив, формируется список ожидания.
Ситуацию в Тюмени описывает аналитик компании «Бизнес-Аудит», сертифицированный Российской гильдией риэлторов (РГР), Виктория Полторанина:
— Ставки аренды на качественную торговую площадь достигли докризисного уровня. В среднем они составляют 2,5 — 4,5 тыс. рублей за кв. метр. В таких ТРЦ, как «Гудвин», «Премьер» (наряду с «Колумбом» вошли в рейтинг 100 лучших ТЦ России по итогам 2011 года. — Ред.), пустующих торговых площадей нет. В остальных вакантная площадь если и появляется, то, как правило, быстро находит арендатора.
Исполнительный директор компании Invest Business Consulting (IBC) Евгений Коротков рассказал о рынке Челябинска:
— В прошлом году арендные ставки стремились к докризисному уровню и почти его достигли, не хватило 5 — 7%. В настоящий момент средней ставкой аренды в ТРК можно считать 1200 — 1250 рублей за кв. метр.
В Перми аренда подорожала на 28% (750 рублей по торговым помещениям в целом). В компании «Медиана» отмечают, что темпы восстановления спроса на торговые объекты выше, чем в других сегментах коммерческой недвижимости. В Уфе арендные ставки выросли примерно на 15% (800 рублей по рынку целиком).
2011 год оказался насыщенным и в плане запуска крупных торговых центров. В частности в Уфе открылись «Мега» (общая площадь 130 тыс. кв. метров) и ТРК «Родник» (135 тысяч) — они вошли в число крупнейших ТЦ на территории Урала и Западной Сибири. В Челябинске начали работать комплексы «Кольцо», «Урал», «Родник» и «Фиеста» (по оценке IBC, суммарная общая площадь 261 тыс. кв. метров, торговая — 132 тысячи). В Тюмени — МФК «Калинка», половину которого занимает торговый центр (9,2 тыс. кв. метров). В Екатеринбурге открылись ТЦ MODA Centre (бывший girls-маркет «Гринго») и галерея «Архитектор» — специализированный мебельный и интерьерный центр площадью 10 тыс. кв. метров. Это далеко не полный список — мы перечислили лишь крупнейшие открытия, попавшие в поле зрения СМИ.
Много, но мало
Несмотря на высокий уровень обеспеченности торговыми площадями и развитие рынка, аналитики отмечают дефицит качественного предложения (под термином понимаются торговые и торгово-развлекательные центры) почти во всех уральских городах. Лидером по количеству ТЦ остается Екатеринбург. По данным местной администрации, на ТЦ по итогам 2011 года здесь приходится почти половина торговых площадей (европейской нормой считается 30 — 35%). На наш взгляд, в первую очередь это объясняется самым большим среди десяти городов оборотом розничной торговли на душу населения — 406 тыс. рублей (на втором месте Уфа — 314 тыс. рублей).
— Показатели достигнуты в том числе вследствие активности администрации города по привлечению инвесторов, мощного потенциала города и стратегического положения, что повлекло высокую активность торговых операторов, — считает руководитель отдела брокериджа DVI GROUP (на Урале компания реализовала проекты ТРК «КомсоМОЛЛ» в Екатеринбурге, ТРК «Столица» — в Ижевске и Перми) Вячеслав Гуров.
Но, судя по отсутствию вакантных площадей в большинстве ТЦ Екатеринбурга и скорости поглощения новых объектов (в «КомсоМОЛЛе», открытом в октябре 2010 года, на данный момент свободно лишь 10% помещений, руководство планирует сдать их до конца апреля), этого недостаточно. Похожая ситуация и в других городах. Виктория Полторанина:
— По данным администрации Тюмени, обеспеченность торговыми площадями города составляет 1,1 тыс. кв. метров на тысячу жителей, что превышает минимально установленный норматив на 66%. Однако если говорить о качественных площадях, то картина значительно меняется. В Тюмени насчитывается шесть действующих крупных ТРЦ (их площади от 25 до 58 тыс. кв. метров), предлагающих аренду качественной торговой недвижимости. Также имеется около 20 ТЦ, площадь которых более 5 тыс. кв. метров. Торговые центры с высокой проходимостью и рентабельностью, безусловно, пользуются спросом. Например, чтобы арендовать площадь в рамках крупного ТЦ, бизнесмены долго ждут своей очереди и готовы платить ставки выше среднерыночных в несколько раз.
У Евгения Короткова схожее мнение:
— В 2011 году на рынок Челябинска были экспонированы достаточно большие для города объемы новых качественных торговых площадей (260 тыс. квадратов) — треть общего объема. Самое интересное — они практически полностью поглощены торговыми операторами и сетями, как российскими, так и международными. Это говорит как о высоком интересе к региону, так и о недостаточности предложенных рынку объемов. В настоящий момент сетям хватает поглощенных в 2011 году площадей, но уже к осени 2012-го опять назреет дефицит.
В других уральских городах ситуация, по нашим оценкам, аналогична. Судя по каталогу портала Rent.ru (хотя в нем и указаны далеко не все объекты), предложение торговых центров крайне скудное. А северных городов, Салехарда и Ханты-Мансийска, там нет совсем.
— В городах ХМАО и ЯНАО действительно, несмотря на высокие показатели покупательной способности и оборота розничной торговли, рынок торговой недвижимости не столь развит. Наиболее весомый фактор — сети ввиду осложненной транспортной логистики не столь охотно развиваются в этих регионах, — отмечает заместитель руководителя отдела консалтинга и оценки PraediumOncorInternational Ярослав Дарусенков.
Не жадничать
Помимо дефицита интерес инвесторов к торговой недвижимости подогревает еще один фактор — высокий уровень доходности.
Заместитель директора отдела стратегического консалтинга компании JonesLangLaSalle (Россия и СНГ) Юлия Горлова:
— Для крупных региональных центров, таких как Уфа и Екатеринбург, минимальная ставка доходности проекта качественного торгового центра находится на уровне 12 —13%, в то время как для Москвы этот показатель равен 9 — 9,5%. В городах «второго эшелона» ставка доходности для торговых центров может быть еще выше.
Ярослав Дарусенков:
— В крупных и средних городах торговая недвижимость стабильно характеризуется более высокой доходностью по сравнению с другими сегментами коммерческой недвижимости. При этом зачастую форматы неорганизованной торговли (рынки) или наполнение объекта мелкой нарезкой из индивидуальных предпринимателей могут дать более высокую финансовую отдачу. Однако если собственник хочет иметь объект инвестиционного качества, необходима взвешенная и проработанная арендная политика.
Судя по планам девелоперов, предприниматели уже оценили потенциал уральского рынка. Так, в Екатеринбурге до 2015 года планируется построить 18 торговых центров общей площадью 690 тыс. кв. метров, в Уфе — 33 ТЦ (980 тысяч). Помимо этого по два ТЦ появятся в Салехарде и Ижевске, три — в Челябинске. Уже в следующем году в Тюмени должен открыться ТЦ общей площадью в 100 тыс. кв. метров, а в 2014-м DVI Group построит здесь такой же по площади «КомсоМОЛЛ».
Главная задача игроков, планирующих реализовать объекты в краткосрочной и среднесрочной перспективе, — внимательно изучить возможности рынка. Прирост оборота розничной торговли в России в 2011 году по сравнению с 2010-м составил всего 7,2%. Для сравнения, средний прирост за период с 2006 по 2010 год — почти 21%. В таких условиях планы строительства трех-пяти крупных торговых центров до 2015-го выглядят разумно, двадцати-тридцати — нет. Управляющий ТРЦ «КомсоМОЛЛ» Алексей Мальцев считает, что при таком раскладе вряд ли стоит ожидать роста арендных ставок — они будут в пределах инфляции. Запуск сразу нескольких крупных объектов может, на наш взгляд, в разы увеличить срок их экспозиции.
