Недостаток финансирования строительства, связанный с последствиями кризиса 2008-2009 гг., привел к сокращению объема ввода предложения в 2011 г. При стабильном уровне спроса на торговые площади уровень вакантности достиг практически нулевых показателей.
В этих условиях собственники сконцентрировались на повышении эффективности существующих объектов. Был задействован такой инструмент работы с арендаторами, как процент от оборота. Собственники впервые увидели ощутимую выгоду от этого инструмента: он позволил привлечь арендаторов и обеспечил рост доходов собственнику, сообщают аналитики Astera в альянсе с BNP Paribas Real Estate.
Что касается ритейлеров, то для них снижается важность имиджевых проектов. Многие операторы, ранее занимавшие помещения премиального сегмента на ключевых торговых коридорах Москвы, закрывают убыточные магазины и уходят в торговые центры, либо в сегмент street retail в спальных районах. Значимыми факторами, определяющим перспективы бизнеса торговых операторов, становятся интенсивность пешеходного трафика в зоне расположения объекта и наличие целевой аудитории.
По словам Ольги Збруевой, руководителя департамента по работе с клиентами Astera в альянсе с BNP Paribas Real Estate, уровень требований к помещениям и избирательность розничных операторов резко повысились в связи с нестабильностью финансовых рынков.
«Ритейлеры изменили стратегию развития: отказавшись от ориентации на бурный количественный рост магазинов любой ценой, они обратились к взвешенной политике выбора каждого конкретного помещения в зависимости от потенциала его использования, — отмечает Ольга Збруева. — Многие операторы разрабатывают на 2012 г. консервативную стратегию развития, отказываются от нерентабельных торговых точек и готовят программы по оптимизации арендных затрат».
В процессе формирования арендных ставок на торговые помещения формата street retail наметились две разнонаправленные тенденции. Как говорится в обзоре Astera в альянсе с BNP Paribas Real Estate, с одной стороны, происходит снижение ставок аренды (до 10%) на переоцененные объекты с длительными сроками экспонирования. С другой стороны, наблюдается повышение ставок аренды (до 25%) на ликвидные помещения по окончании сроков договоров и при смене арендатора на ключевых торговых улицах. В условиях прагматичного подхода ритейлеров к выбору помещений, что приводит к увеличению сроков экспозиции объекта и дальнейшей коррекции арендной ставки.
Дефицит качественных торговых площадей и высокий уровень конкуренции в Москве стимулирует ритейлеров развивать свой бизнес в спальных районах, городах Подмосковья и регионах. Города-спутники и районы массовой жилой застройки становятся крупной торговой площадкой для развития сетевой розницы, которая активно вытесняет с этого рынка местных торговых операторов.
Так, если в 2010 г. объем ввода на рынок новых объектов торговой недвижимости оказался рекордным (общая площадь нового предложения превысила 1 млн кв.м), то в 2011 г. даже плановые показатели не были выполнены (введено 467 700 кв.м). Посткризисные тенденции 2008-2009 гг., связанные с задержкой финансирования строительства объектов, а ограничение строительства коммерческой недвижимости в центре столицы создали предпосылки для серьезного дефицита торговых площадей в Москве.
