«Афимолл Сити», ставший крупнейшим торгово-развлекательным комплексом в центре Москвы, открылся весной 2011 года. Спустя шесть месяцев после открытия пора подвести первые итоги. Тем более что старт «Афимолла» стал, пожалуй, самым неудачным в сегменте торговой недвижимости столицы за последние годы.
И это несмотря на восстановление рынка, улучшение покупательской способности и активности арендаторов. Тем не менее, факт остается фактом: даже торговые центры, открывавшиеся в сложном 2009 году, оказывались куда более востребованными. В чем же главная ошибка одного из самым дорогих и амбизициозных проектов в Москве? И какие перспективы у «Афимолла» в будущем?
Немного истории
Впервые проект, который носил название Mall of Russia, был анонсирован AFI Development весной 2008 года. Девелопер рассчитывал построить и открыть комплекс в центральной части ММДЦ "Москва-Сити" до конца 2009 года. Разумеется, мировой финансовый кризис внес свои коррективы как в реализацию самого «Москва-Сити», так и в планы AFI по своему флагманскому проекту.
Тем не менее, в конце 2008 года девелопер заявлял о намерении достроить торговый центр в установленные сроки. В течение следующих двух лет дата открытия комплекса постоянно переносилась. А буквально за несколько месяцев до открытия было принято решение о ребрендинге торгового центра. Официальный ввод в эксплуатацию ТРЦ «Афимолл Сити» состоялся в марте 2011 года.
Точные цифры
Общая площадь проекта составляет 179 тысяч квадратных метров, арендная площадь – 114 тысяч кв.м. Общее число арендаторов – около 400. Еще в начале 2009 года сообщалось о сдаче в аренду более 50% площадей комплекса, но на момент запуска ТРЦ было открыто лишь около 160 магазинов.
Тем не менее, «Афимолл» собрал достаточно сильный пул арендаторов, представив, в том числе первые в России магазины American Eagle и Banana Republic, а также H&M, Gap, Uniqlo, Marks&Spencer, бренды Группы Inditex и др. «Якорями» выступили премиумный «Зеленый перекресток», первый в России «Эльдорадо» в обновленной концепции и операторы развлечений.
Низкий старт
Несмотря на достаточно неплохие цифры, старт «Афимолл Сити» не оправдал возложенных на него надежд. Покупатели попросту не пошли в торговый центр, а арендаторы одного из самых амбициозных проектов в Москве в течение нескольких месяцев вынуждены подсчитывать убытки. Посещаемость «Афимолла» остается на уровне менее 20 тысяч человек в день. Для сравнения, число посетителей ТРЦ «Европейский» в летние месяцы превышает 130 тысяч человек в день. Впрочем, арендаторы «Афимолла» даже заявленные цифры называют завышенными.
Ставки выше рынка
Недовольство арендаторов во многом объясняется высокими арендными ставками в «Афимолл Сити». В августе среди арендаторов была создана инициативная группа (по разным данным, представляющая от 25 до 50 магазинов), подготовившая коллективное письмо управляющей компании. Арендаторы требуют установление «адекватной арендной платы, путем перехода с фиксированной ставки на процент с оборота с момента открытия центра (март 2011) и до конца 2012 года. Без каких либо последующих компенсаций».
Напомним, что практика введения фиксированных арендных ставок с оборота арендаторов была введена в большинстве торговых центров в 2009 году, когда ритейлеры фактически оказались не способны платить по прежним расценкам. Тогда на уступки арендаторам пошли собственники более 80% всех шопинг-моллов в Москве.
Ситуацию комментирует Виталия Львова, генеральный директор компании Promotion Realty: «Операторам продали перспективы, которые не оправдались, в результате сети недовольны и с ними трудно разговаривать о перспективах. Чтобы предупредить эту ситуацию следовало бы пересмотреть арендную политику, когда стало очевидно, что желаемое и действительное находятся очень далеко друг от друга».
Станислав Титоренко, руководитель отдела аренды коммерческой недвижимости компании Delta Estate, считает, что ситуация может улучшиться, если УК пойдет навстречу арендаторам и снизит арендную ставку на первые два года аренды, с постепенным ее повышением по мере увеличения уровня посещаемости центра.
«В условиях сложившейся сегодня ситуации, существует перспектива съезда многих арендаторов… Постоянные ротации арендаторов, это в свою очередь не вызовет привыкания к ТЦ у посетителей и со временем покупателей станет меньше», – говорит эксперт.
Эксперты отмечают, что главной проблемой «Афимолла» сегодня является то, что он опередил реализацию самого проекта «Москва-Сити», на аудиторию которого и был рассчитан в первую очередь. «Это тот случай, когда синергия обернулась для девелопера реальными убытками. Если «Сити» в целом будет реализован с умом, то и «Афимолл» заработает в полную мощь» – считает Виталия Львова.
«"Афимолл" строился с твердой уверенностью, что в Сити начнет круглосуточная жизнь… Торговый центр открылся в момент, когда в Сити "жизнь" еще не поселилась. В результате посетительского трафика не хватает для окупаемости магазинов в ТЦ находящегося. К тому же надо понимать, что "Афимолл" всегда предлагал ставки выше рынка и операторы заходили в торговый центр в надежде открыть в ТЦ не столько доходный магазин, сколько имиджевый. Однако и это им не удалось», — говорит Андрей Чамкин, коммерческий директор I’M Company.
«…В результате внутреннего трафика недостаточно, а привлекать внешний довольно трудно, так как аудитория, на которую рассчитан объект не привыкла гулять по стройкам и парковать машины абы где», — резюмирует госпожа Львова.
Паркинг и другие проблемы
Впрочем, у арендаторов, как и у посетителей торгового центра, достаточно и других претензий к работе управляющей компании. Главная из них – отсутствие нормальной парковки, в результате чего, с учетом расположения ТРЦ в центре Москвы, «Афимолл» становится крайне проблемным местом для шопинга. Изначально в рамках проекта был анонсирован многоуровневый паркинг на 2700 автомобилей.
«Аренда на 5 этаже у «Капитал Групп»? Это смешно! Кто туда доедет? Нет обещанных выходов из метро, а соответственно и потоков», — комментирует представитель одной из розничных сетей.
Проблемы с транспортной доступностью «Афимолла» подтверждает Станислав Титоренко: «Вокруг все еще ведется масштабная стройка, желающим оставить машину в подземном паркинге придется воспользоваться паркингом МФЦ «Город столиц» (причем очень не удобным, из-за множества переходов и к тому же, придется метров 50 пройтись по улице), плюс станция метро «Выставочная» работает как дополнительная ветка и поезда ходят с интервалом в 7-15 минут».
В то же время «Афимолл» испытывает некоторые трудности с технической составляющей проекта. В апреле, мае и июне покупатели становились свидетелями того, как во время дождей некоторые магазины заливало водой. В администрации торгового центра в протечках винили продолжающиеся стройки, в том числе гостиницы и киноконцертного зала, которые будут располагаться фактически над «Афимоллом». В августе протечки усилились, в результате чего один из «якорей» первого этажа Uniqlo вынужден был временно закрыть магазин «по техническим причинам». По некоторым данным, ущерб был нанесен пяти арендаторам.
Еще одним фактором, который не позволяет ТРЦ «Афимолл» в нынешней ситуации рассчитывать на большое число покупателей, является соседство с ТРЦ «Европейский», одним из самых успешных проектов в Москве. Стоит отметить, что значительная часть представленных в торговых центрах брендов пересекается.
Комментирует Юлия Мерова, заместитель директора департамента коммерческой недвижимости GVA Sawyer: Серьезную конкуренцию ТРК «Афимолл Сити» создает ТЦ «Европейский», который имеет хорошие подъездные пути и большой паркинг. Удобен он и для посетителей, пользующихся общественным транспортом. К слову сказать, среди посетителей «Европейского» — не только жители Москвы, но и Подмосковья, поскольку он расположен вблизи станций авто и жд вокзалов».
Эксперты считают, что запуск торгового центра, возможно, стоило отложить на более поздний срок. «Во-вторых, построенные соседние МФЦ и по сей день находятся в стадии заполнения. Башня «Меркурий», «Империя» — эти проекты будут реализованы к концу 2012 года, именно тогда и можно будет говорить об увеличении посещаемости. Также рядом ведется строительство аквапарка, другими словами стройка в этом районе займет еще 2-3 года, а ТРЦ «Афимолл Сити» находится в самом ее эпицентре. Поэтому, когда это все будет реализовано единым комплексом, тогда и будут посетители у торгового центра», — отмечает Станислав Титоренко.
Светлана Ярова, руководитель отдела по работе с собственниками Astera в альянсе с BNP Paribas Real Estate, считает, что сейчас еще рано говорить о том, что торговый центр не оправдал ожиданий покупателей: «Такие комплексы не раскручиваются за один день, а постепенно набирают обороты… Важно смотреть не на количество посетителей, а на конвертацию посетителей в покупателей и вполне возможно, что через некоторое время в торговом центре она будет одна из самых высоких в Москве, так как его посетителями в основном будут активные, с хорошим достатком сотрудники крупных компаний, бизнесмены из других городов, приехавшие на мероприятия в Экспоцентр, а за ними следом потянутся и все остальные москвичи».
И все же в нынешних условиях положение ТРЦ «Афимолл Сити» остается достаточно нпростым, но уже через два-три года, когда будут введены в эксплуатацию новые объекты в составе «Москва-Сити», проект может стать ликвидным. Если, конечно, за это время не наступит новый кризис, упоминания о котором сегодня с каждым днем становятся все более частными.
