Казани достаточно офисных, торговых и складских комплексов. Теперь нужно типовое жилье, а в шаговой доступности от него — продуктовые магазины.
К концу ноября в Татарстане введено 1,653 млн кв. м новостроек (82% годового задания), сообщает минстрой РТ. По данным мэрии Казани, в городе на 1 декабря введено 530 000 кв. м, из них 125 000 кв. м — малоэтажная застройка. По итогам года планируется сдать 700 000 кв. м. Число строящихся офисов в Казани, по данным Praedium Oncor International (POI), не превышает 80 000 кв. м. Новых крупных торговых и логистических центров за год не анонсировано.
Лишние метры
Аналитики POI считают, что строительство офисов и тем более складов в среднесрочной перспективе в Казани нецелесообразно. По данным компании, в складских комплексах классов А и В пустует более половины площадей. В более дешевых складах классов С и D вакантно 24%. «Новое строительство не начнется, пока не будут заполнены текущие объемы, а это минимум два года», — подсчитал Дмитрий Волков, руководитель отдела консалтинга и оценки POI.
Заполненность качественных офисных центров брокеров в целом удовлетворяет: 90% в классе А и примерно 82-85% в классе В. Объекты низких классов вакантны на четверть и больше, отмечают аналитики POI. «Если введут заявленные и приостановленные объекты, предложение увеличится еще на 20 000 кв. м», — говорит Волков.
Если магазин, то у дома
По оценке Волкова, качественные торговые центры заполнены на 93%, даже в магазинах без концепции и с плохим месторасположением свободно в среднем 24% площадей.
Управляющий МФК «Караван» Мурат Ахмеров говорит, что торгцентры расположены в Казани неравномерно: например, в Ново-Савиновском, Приволжском районах и в центре города их слишком много, а в Авиастроительном и Кировском не хватает небольших (до 10 000 кв. м) магазинов или дисконтцентров с недорогими продуктами и развлечениями. По его мнению, городу нужны и специализированные торгцентры — например, товаров для дома.
Заместитель гендиректора «Тандема» Антон Семенов потребность в последних считает надуманной: «В городе работают Obi и “Максидом”, в декабре мы откроем “Мой дом” во второй очереди торгцентра “Тандем”, в 2011 г. откроется два “Мегастроя”. Казани этого хватит». Окупаемость торгцентров городского масштаба, по мнению Семенова, составит 10-15 лет. Он считает, что городу не хватает небольших продуктовых точек. Городские власти заинтересованы в развитии «магазинов у дома» и предлагают ритейлерам льготные ставки кредитования для развития бизнеса в Банке Казани под 12% годовых в рублях.
Как до кризиса
По данным Росреестра по РТ, за девять месяцев 2010 г. зарегистрировано на 35% сделок купли-продажи квартир больше, чем в тот же период 2009 г. Оживление рынка подтверждают и застройщики. «К концу лета спрос на квартиры почти вернулся на докризисный уровень. Но хорошо продается лишь жилье не дороже 32 000 руб. за 1 кв. м, до 30% сделок происходит по ипотеке, часто покупатели просят о рассрочке платежа», — говорит коммерческий директор «Стройграда» Вадим Семененко. По словам начальника отдела продаж стройкомпании «Брик» Мориса Исмагилова, жилье повышенной комфортности уходит с трудом. Трех-, четырехкомнатные квартиры подешевели за год на 3%, говорится в обзоре минземимущества РТ.
Низкий платежеспособный спрос удерживает цены: в Казани за год на 5-10% подорожали только новостройки — за счет того, что достраивались, сообщил Ильшат Гимаев, начальник отдела развития жилищного строительства минстроя РТ. «В 2011 г. опять самым высоким будет спрос на экономжилье, поскольку покупательная способность населения невелика», — говорит гендиректор «Тат иммобиллен» Андрей Крылов.
Избежать банкротств компаниям помогли крупные республиканские стройки, признает Гимаев. В Казани девелоперы заняты на объектах Универсиады и вводом 400 000 кв. м жилья по программе социальной ипотеки (рассрочка платежей до 28,5 года под 7% годовых при стоимости 1 кв. м не выше 23 500 руб.). Комплексное строительство домов по программе идет в Советском и Авиастроительном районах, точечное — в Ново-Савиновском и Московском. Учитывая большие объемы строительства, предпосылок для роста цен ни в Казани, ни в республике нет, убежден Гимаев.
Обременительная стройка
Условия работы для застройщиков с начала года не изменились, утверждает Гимаев: себестоимость строительства 1 кв. м осталась в пределах 17 000-19 000 руб., а если девелопер обременен необходимостью возводить социальную инфраструктуру, то 24 000 руб. Семененко с расчетами чиновника не согласен. По его словам, 19 000 руб. — цена строительно-монтажных работ без учета стоимости земли, внешних сетей и подключения к ним. «Себестоимость 1 кв. м типового жилья — 25 000 руб., с обременениями — еще выше», — делится Семененко.
По данным обзора минземимущества РТ, цены на землю под строительство на вторичном рынке в 2010 г. остались такими же, как в 2009 г.: 2500-12 000 руб. за 1 кв. м для районов массовой застройки и 9000-35 000 руб. за 1 кв. м для точечных объектов в историческом центре. «Чтобы не продавать участки по демпинговым ценам, собственники сняли их с продажи и выжидают восстановления рынка. Но прогнозировать его пока трудно: новые крупные объекты не анонсируются», — рассказал Крылов.
