Cтоличный рынок коммерческой недвижимости пребывает в нокдауне. В офисном сегменте в первом квартале не было зафиксировано ни одной крупной сделки аренды или купли-продажи. И это несмотря на то, что за полгода арендные ставки на офисные помещения снизились более чем вдвое. Такой же застой наблюдается на рынках торговой и складской недвижимости.
С отделкой и без излишеств
Еще в прошлом году многие компании были готовы переплачивать за офисы, расположенные в престижных районах Москвы. Теперь подобная расточительность сменилась жесткой практичностью. Первыми это почувствовали собственники бизнес-центров класса А: число сделок в этом сегменте резко снизилось. Многие компании, арендовавшие офисы класса А и В, вынуждены искать более дешевые варианты размещения.
Риэлтеры утверждают, что сегодня трудно найти клиентов, желающих арендовать офисные блоки площадью более 1 тыс. кв. м. По словам управляющего партнера компании «Новое качество» Михаила Геца, значительно увеличилось число заявок на офисы площадью менее 500 кв. м. «Сегодня наиболее востребованный на рынке продукт — современное здание с отделкой и без излишеств, увеличивающие расходы арендатора», — констатирует директор отдела офисных помещений компании DTZ Анастасия Хоменчук. Как никогда стали важны планировочные решения, позволяющие на меньшей площади разместить больше сотрудников.
Если раньше офисы в крупных бизнес-центрах сплошь и рядом предлагались «под отделку» — арендаторы предпочитали выдержать корпоративный стиль и сами вкладывались в дизайн, — то сейчас такие предложения не вызывают былого интереса. «Площади без отделки мало кого интересуют в сегментах А— и В-класса», — свидетельствует управляющий директор компании Praedium Рубен Алчуджян.
Собственники объектов недвижимости, озадаченные оттоком клиентуры, повсеместно идут навстречу арендаторам, существенно снижая сумму страхового депозита, сокращая сроки договоров аренды. Теперь чаще всего контракты заключаются на 11 месяцев, а не на несколько лет вперед, как было еще совсем недавно.
Инвестиционной активности на рынке офисной недвижимости почти не заметно. «Если объект находится на проектной стадии, то его реализацию, как правило, откладывают до лучших времен. Даже проекты, реализованные на 50−60 процентов, сейчас зачастую замораживают», — говорит Михаил Гец. Большинство так называемых бумажных проектов (те есть тех, где строительство не начиналось) выставлено на продажу.
Время дискаунтеров
По данным руководителя департамента брокерских услуг компании Astera Натальи Давиденко, с начала кризиса арендные ставки в столичных торговых центрах упали на 10−35%, а по отдельным сделкам в стрит-ритейле — на все 40%. Любопытная деталь: даже при том, что посещаемость многих торговых центров Москвы по сравнению с прошлым годом выросла, продажи, наоборот, снизились.
Экономические катаклизмы совпали с резким увеличением объема предложения торговой недвижимости. По данным компании «Магазин магазинов»-CB Richard Ellis, в первом квартале на рынок вышло 154 тыс. кв. м торговых площадей. В ближайшее время ожидается ввод в эксплуатацию еще порядка 300 тыс. кв. м.
Все это привело к тому, что объем вакантных площадей с начала года продолжает плавно расти. Если в течение прошлого года количество незанятых помещений в торговых центрах не превышало 2%, то к концу первого квартала 2009 года доля вакансий увеличилась до 10%.
В условиях насыщения рынка и дефицита финансирования арендаторы предпочитают разделять риски низкой отдачи торговых точек с собственниками торговых центров, настаивая на привязке арендной платы к обороту магазинов, а также на арендных каникулах (например, на время проведения отделочных работ). Изменились и условия оплаты: если до кризиса арендаторы были вынуждены платить внушительные гарантийные депозиты, то теперь зачастую ограничиваются авансами за первые месяцы аренды. Рассматриваются варианты заключения долгосрочных договоров с возможностью пересмотра арендной ставки каждые три-шесть месяцев.
Несмотря на многочисленные уступки собственников, участились случаи исхода арендаторов из уже отремонтированных помещений. Некоторые компании предпочитают зафиксировать убытки, отказываясь от открытия заведомо неуспешных в сегодняшних условиях магазинов. «До кризиса основная масса арендаторов развивалась на кредитные средства. Все наращивали количество торговых точек для будущей продажи, выхода на IPO. В ходе экспансии было открыто много низкорентабельных или убыточных магазинов. Сейчас они закрываются в первую очередь», — рассказывает директор по развитию компании «Магазин магазинов»-CB Richard Ellis Игорь Чаплинский.
Остальные компании вынуждены подстраиваться под запросы потребителей, которые все чаще отдают предпочтение недорогой продукции. Уже треть продуктового ритейла представлена форматом дискаунтера, магазины сокращают ассортиментную матрицу, исключая дорогие товары. Естественно, сказываются эти изменения и на форматах аренды. «Многие девелоперы пересматривают концепции торговых центров, прежде всего это касается региональных проектов. Например, разрабатываются смешанные форматы, когда часть торгового комплекса отдают арендаторами, а другую часть — цивилизованному рынку», — говорит директор департамента торговой недвижимости компании Colliers International Татьяна Ключинская.
Нестандартный подход
В марте было заметно оживление на рынке складской недвижимости, некоторые потенциальные арендаторы стали выходить из летаргического сна. Однако пока эксперты весьма осторожны в прогнозах. «Есть компании, которые подписывают соглашения о намерениях, есть пул потенциальных арендаторов, но сделок нет. Розничные сети и все товаропроводящие компании — дистрибуторы, ритейлеры — до сих пор не решили проблемы с финансированием», — разводят руками брокеры. Из-за отсутствия сделок участники рынка лишены ценовых ориентиров, данные о среднерыночных ставках весьма условны.
По словам экспертов, сильнее всего кризис ударил по сегменту складов класса А. Ставки снизились, а предложение складских площадей в уже завершенных проектах возросло. Чаще всего их выставляют на продажу логистические и дистрибуторские компании, которые до кризиса резервировали площади в спекулятивных целях, а теперь не в состоянии их обслуживать. «Рынок становится бесконечным, каждую неделю появляются новые предложения», — сетует один из наших собеседников. В марте объем вторичного рынка складской недвижимости класса А (включая субаренду) оценивался экспертами компании Jones Lang LaSalle примерно в 350 тыс. кв. м, что было сопоставимо с показателями первичного рынка. Аналитики CB Richard Ellis прогнозируют, что уровень вакантных помещений на рынке складской недвижимости может вырасти с прошлогодних 3−4 до 10%.
«В 2006−2007 годах собственники складских центров занимали жесткую позицию, предлагая стандартные условия в части минимальной площади блоков, объема мощностей, соотношения складской и офисной площади, количества парковочных мест, особенно бесплатных. Сейчас же они зачастую готовы идти на уступки и менять стандартные условия в зависимости от потребностей арендаторов: делать более мелкую нарезку площадей, за свой счет строить перегородки, иногда даже врезать дополнительные ворота», — рассказывает руководитель отдела складских и индустриальных помещений компании Jones Lang LaSalle Петр Зарицкий. По его словам, если раньше в современных складских центрах предлагались площади от 5 тыс. кв. м, то сейчас в ряде проектов минимальная планка снизилась до 2−2,5 тыс. «квадратов» (основной спрос сосредоточен в диапазоне от 2,5 до 10 тыс. кв. м).
Как и в других сегментах рынка, изменились условия аренды: владельцы складских терминалов стали сговорчивее. Снизился размер депозитов, применяется механизм корпоративных гарантий. В некоторых случаях, желая угодить клиентам, собственники предлагают крупным арендаторам низкую фиксированную ставку в течение первого года с последующей пошаговой индексацией.
«Когда рынок был перегрет, то никто не озадачивался созданием построенного под потребителя продукта. Предлагались стандартные решения: стандартные блоки, условия, ограничения. Поэтому компании, которым в силу специфики складируемого товара нужно было, например, поддерживать температурный режим или хранить пожароопасные грузы, а тем более иметь полосу отчуждения, даже не рассматривались как потенциальные арендаторы складов класса А», — рассказывает Петр Зарицкий из Jones Lang LaSalle. Теперь же даже в рамках проектов класса А арендодатели вынуждены учитывать интересы таких клиентов и искать возможности для выполнения специфических техусловий.
Что касается проектов строительства новых складских помещений, то на время конъюнктурной неопределенности и недоступности заемного финансирования они заморожены. По мнению специалистов, сегодня возможно только строительство складов в формате built-to-suit, то есть под конкретных заказчиков.
