На Тверской закрываются магазины. Свободных помещений становится все больше на всех главных торговых улицах Москвы из-за экономической ситуации, новых законов и политической напряженности, которая отпугивает иностранных арендаторов, говорят аналитики. В снижение ставок эксперты не верят, а власти столицы объясняют, что не могут вмешиваться в функционирование рынка.
Тверскую, центральную улицу Москвы, сложно представить тихой и пустой. Автомобили толкаются в пробке здесь даже в два часа ночи, а витрины бутиков круглосуточно создают атмосферу праздника. Однако уже не первый месяц создается впечатление, что праздник потребления подходит к концу: с обеих сторон улицы появляется все больше пустых, заброшенных, пыльных витрин с нелепыми вывесками "аренда".
Доля вакантных площадей на всех торговых улицах Москвы заметно выросла с начала года из-за потрясений, которые испытывает рынок в связи с трудной экономической ситуацией.
Если в конце 2013 года на основных торговых коридорах было свободно 5% помещений, а на второстепенных — 10%, то сейчас эксперты отмечают увеличение вакансии уже до 8 и 16% соответственно.
"К концу третьего квартала, по нашим оценкам, показатель на основных улицах остался на том же уровне, на второстепенных еще увеличился — до 17%", — рассказала "Газете.Ru" начальник отдела стрит-ритейла компании JLL Светлана Ярова.
Рынок стрит-ритейла эксперты называют одним из самых динамичных и чувствительных, поэтому он оперативно отреагировал на совокупность негативных экономических и политических факторов — еще в начале второго квартала. На общую экономическую ситуацию наложились также новые правила размещения вывесок и летних веранд и антитабачный закон.
Особенно сильно на уличных ритейлеров повлияли следующие факторы, рассказывает глава отдела стрит-ритейла Colliers International Екатерина Подлесных: отсутствие парковок, валютные колебания, а для продуктовых магазинов и предприятий общепита — санкции.
Основными торговыми коридорами в столице считаются Тверская, Кузнецкий Мост, Петровка, Столешников переулок, Большая Дмитровка, Арбат, Мясницкая, Проспект мира, Маросейка, а также магистрали (Ленинский, Кутузовский, Ленинградский) и Садовое кольцо.
Сейчас для арендаторов также интересны улицы, расположенные недалеко от станций метро, поскольку именно здесь наиболее активный автомобильный и пешеходный трафик. "Ставки, например, в Бутове рядом с метро на площади около 100 кв. м могут быть даже выше, чем на Садовом кольце", — поясняет Екатерина Подлесных.
Проблемы из-за общего негативного фона испытывает не только чувствительный столичный стрит-ритейл, но и торговые центры и офисы, о чем "Газета.Ru" писала ранее.
Тверская – одна
Особенно сильно из-за общего негативного фона пострадала главная торговая улица столицы — Тверская.
Традиционно Тверская привлекала арендаторов в первую очередь из-за имиджевой составляющей. Ставки здесь немаленькие, но и, как ни странно, не самые высокие.
При этом ставка аренды на Тверской за третий квартал упала в среднем на 10% — с $3–5 тыс. за 1 кв. м в год до $2,7–4,5 тыс., рассказали в JLL.
Для сравнения, ставки аренды помещения площадью 100 кв. м прямоугольной формы с отдельным входом и витриной на первом этаже на Новом Арбате обходятся арендаторам в $2,5–3,5 тыс., а на Кузнецком Мосту — в $4–5 тыс. При этом на этих улицах стоимости аренды за последние месяцы не менялась.
Ранее "Газета.Ru" писала, что арендаторы уходят с Тверской. С тех пор прошло полгода, однако ситуация не изменилась — главная торговая улица Москвы так и не ожила.
Поскольку курс доллара сильно вырос, впервые в истории достиг 40 руб. и даже превысил это значение, аренда, которая традиционно измеряется в долларах, стала слишком дорогой даже для тех, кто был готов переплачивать за имидж. Арендодатели несколько снизили ставки, но в долларовом эквиваленте это все равно не компенсирует рост курса доллара.
На фоне усиления напряженности в отношениях с Западом из-за ситуации на Украине иностранные инвесторы, принимая решения даже о частичном сворачивании бизнеса, в первую очередь скорее сделают это на дорогой имиджевой Тверской, поскольку именно здесь рентабельность минимальна.
"Например, на Тверской один из арендаторов закрывает свой магазин в текущий момент, так как для него, возможно, слишком дорого обходится "витрина на главной торговой улице Москвы", — поясняет Екатерина Подлесных.
Иностранные компании больше боятся рисков и более подвержены эмоциям под влиянием информационного фона, они зачастую видят больше надуманных рисков и чересчур осторожны, добавляет Светлана Ярова.
Некоторые рестораны на Тверской зафиксировали падение посещаемости на 15–20%. Это отразилось на товарообороте, и арендаторы начали просить снижения ставок, рассказывают эксперты.
Тверская — очень разная, поэтому каждый фактор сказался на отдельном участке. Например, зона 1-й Тверской-Ямской традиционно была деловой и пользовалась спросом со стороны банков и сектора услуг — она пустует в том числе из-за ситуации с банковским сектором.
"У этой зоны нет имиджевой составляющей, как, к примеру, у 6–8-х домов на Тверской. Для делового спроса важна парковка, которой здесь сейчас нет, соответственно, спрос на этот участок упал. Помимо этого на ней сильно отразилась ситуация на банковском рынке — многие были лишены лицензий, а новых банков, которые могли бы восполнить спрос в необходимом объеме и занять эти помещения, не появилось", — рассказывает Светлана Ярова.
Эксперт отмечает, что спрос со стороны банков есть, но он находится в бюджете 400–600 тыс. руб. в месяц за помещение, а не 1 млн руб., как хотят собственники.
Что будет со ставками
Ставки на Тверской снижаться не будут, уверены эксперты рынка.
Во-первых, стрит-ритейл — рынок очень динамичный. "Появляются новые игроки, которые каким-то образом должны выигрывать тендеры в помещениях на центральных локациях. Чем они могут удивить? Ставкой. Чтобы арендодатель согласился поменять какой-то стабильный контракт на другого игрока, новый игрок должен предложить более высокую ставку", — поясняет Екатерина Подлесных.
Во-вторых, даже если арендаторы не спешат соглашаться на ставки без дисконта, собственникам проще некоторое время не сдавать помещение, дожидаясь "своего" клиента. Они ничего не теряют, если подождут год, но зато приобретут более дорогого арендатора, говорят эксперты.
Тверская — одна, поэтому арендаторы на ее помещения обязательно найдутся, уверены эксперты — "свято место пусто не бывает".
Что говорят московские власти
В департаменте торговли и услуг Москвы соглашаются, что рынок на Тверской с точки зрения ставок перегрет из-за имиджевой составляющей присутствия на ней.
"Рынок на Тверской был перегрет по арендным ставкам. Вывеска банка на центральной улице — это, конечно, важно для имиджа. Ситуация с уходом арендаторов периодически возникает — как только идет снижение деловой активности, одни уходят, другие приходят. Это рынок, и он себя сам регулирует", — сказал "Газете.Ru" глава департамента Алексей Немерюк.
По данным департамента, на реконструкцию и смену арендаторов на Тверской закрыто менее 10% помещений.
Немерюк отметил, что власти Москвы не могут вмешиваться в работу рынка и навязывать функционал помещений собственникам, но пытаются регулировать его доступными способами — стимулировать через налоги.
"У правительства Москвы есть проект — посодействовать развитию того или иного бизнеса в пешеходных зонах и на центральных улицах, привязав кадастровую стоимость земельного участка и ставку к конкретному целевому назначению помещения", — говорит Алексей Немерюк.
В мае Мосгордума утвердила поправки в закон "О налоге на имущество организаций", в рамках которых предполагалось введение налоговой ставки с пониженным коэффициентом для объектов общепита в зданиях у пешеходных зон и улиц с интенсивным пешеходным движением. В том числе речь шла и о Тверской. Тогда руководитель департамента экономической политики и развития Максим Решетников отметил, что похожий механизм будет разработан для социальных магазинов и магазинов шаговой доступности.
Санкции на рынок не повлияли, заявили "Газете.Ru" в департаменте торговли и услуг.
"Санкции — нет, не сказались. Продуктовых арендаторов как не было, так и нет. "Бахетле" осталось…" — сказал Алексей Немерюк. Он также отрицательно ответил на вопрос, стали ли уходить с улицы американские компании.
Что будет с рынком
"Всегда, даже на падающем рынке, есть сегменты роста — те, кто по-прежнему развивается. Сейчас мы наблюдаем смену "лица" арендатора в стрит-ритейле. По-прежнему есть компании, которым нужно помещение-"витрина". Поэтому, на наш взгляд, в ближайшее время будет формироваться тренд на возвращение на стрит-ритейл шоу-румов и бренд-шопов — в них будут заинтересованы компании, которые наблюдают снижение своих продаж в пользу конкурента, — им будет важно спозиционировать бренд", — говорит Светлана Ярова из JLL.
Эксперты уверены, что уровень вакансии будет постепенно спадать, но самих арендаторов больше не станет.
По многим помещениям сейчас стартовали "вторые раунды" переговоров — собственники и арендаторы снова пытаются прийти к компромиссу. И, судя по всему, кое-где приходят, раз на некоторых пыльных витринах с вывеской "аренда" стали появляться объявления "успешно сдано".
